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企业拆迁资产评估应注意哪些事项

作者:司盟企服时间:2022-06-29 17:33:41
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企业拆迁在全国各地的具体补偿标准是由各地方政府制定的,但是从拆迁补偿项目的种类上来看,各地都是相同的。企业拆迁涉及到生产线、设备仪器、工人、厂库房等因素。那么,企业拆迁资产评估应注意哪些事项呢?现由司盟企服小编为大家介绍。

一、企业拆迁资产评估应注意哪些事项

(一)搬迁准备阶段

⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;

⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要搬迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要搬迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂搬迁前的生产管理;

(5 )工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。

(二)搬迁阶段

在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:

⑴生产经营中仍需要支付的费用:

A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;

B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;

C 、管理费用;

D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用:

因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段,搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。

(三)搬迁后生产恢复阶段

在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序 逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。

二、企业拆迁补偿包括哪些?

1、拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

2、停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

3、拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

4、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

三、企业拆迁还是腾退

对于房屋所有者来说:拆迁过程中房屋所有权人要从原来的房屋中腾退出来,腾退作为拆迁的必然结果。

对于土地使用者来说:在既无合法征地手续,又不是拆除违法建筑的情况下,集体土地上搞腾退就是村委会或乡、镇政府联合开发商想要使用某块集体土地而实施的行为即腾退。

配合评估,但不要急着签字。评估不要拒绝,要确保评估单不要出现漏评的情况,评估资料都会保留,日后也是证据的保全。但是切记不给评估公司签字。企业拆迁资产评估应注意哪些事项,司盟企服小编为大家介绍到这里,希望对大家有所帮助。

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